Mida on vaja teada kodulaenu abil maja ehitamisest?

Pangalaenuga maja ehitamise protsess nõuab hoolikat planeerimist ja asjaajamist, kuid tulemus on seda kõike väärt.

Lõpuks suuna suvele võtnud kevad viib paljude inimeste mõtted oma majale, et oleks olemas päris endale kuuluv paik, kuhu lastele turvaline mängumaa rajada ja kus ise hommikukohvi kõrvale linnulaulu kuulata, privaatselt aega veeta või aednikuoskusi praktiseerida.

Kodu rajamine oma vahenditega käib sageli üle jõu, mistõttu võetakse appi pank, kes ehituseks kodulaenu pakub. Laenuprotsessi ja ehitusprojekti õnnestumise ühiseks nimetajaks on korralik eeltöö.

Eeltöö maja ehitamiseks kodulaenuga

LHV eraisikute finantseerimise juhi Catlin Vatseli sõnul tuleks eeltöö raames endalt küsida, millised on minu ja mu pere vajadused, ja sellest lähtuvalt planeerida mõistliku suurusega maja. Hoone maht oleneb näiteks sellest, kas plaanis on perelisa, kas majja peaks mahtuma ka kodukontor või hoopistükkis saun.

“Teades peamisi vajadusi, tuleks mõelda, kas maja ehituseks on endal piisavalt oskusi ja aega või peaks selle ikkagi ehitusfirmale või elementmajade rajajatele usaldama. Kuivõrd majaehitusega kaasneb üsna palju asjaajamist, on aeg-ajalt avastatud, et omal käel ehitamine ei kulge soovitud tempos ning vabaks võetud suvestki pole piisanud,” tõi Vatsel välja. “Ehitus võib planeeritust oluliselt kallimaks minna, kuna ise ehitades ei osata sageli kõikide asjaoludega arvestada, mistõttu ilmnevad täiendavad kulud. Ehitusprotsessi käigus võib tekkida vajadus täiendada algset ehitusplaani, sageli alahinnatakse ehitusmaterjalide hindade kallinemise võimalust,” hoiatas Vatsel.

Ülioluline on mõelda juba alguses maja ülalpidamise kuludele, millest ühe osa moodustab juba mainitud mõistlik suurus, aga teise hoone energiasäästlikkus. „Kvaliteetsed ehitusmaterjalid, moodne küttesüsteem ja nutikad lahendused tagavad tulevikus mõistlikud kulud. Väiksemad kohustused on alati paremad kui suured,“ märkis Vatsel ja lisas, et A-energiaklassi majale kehtib ka soodsam intressimäär.

Järgmise sammuna tuleks asuda ehituseelarve koostamise juurde. Kui juba on olemas oma krunt, oled laenusaamisele sammu võrra lähemal. Ehitust on lihtsam rahastada siis, kui olemas on lisatagatis. Ise maja ehitades võib eelarve planeerimine küllaltki keerukas olla, ehitusfirma kasutamise puhul on tõenäolisem konkreetsema ja täpsema eelarveni jõuda. „Ehituseelarve tuleb ootamatute kulutuste katteks teha alati puhvriga – ka kõige kogenumad ehitajad ei pruugi kõik asjaolusid ette näha. Igal juhul on oluline kontrollida ehitaja tausta,“ rääkis Vatsel ja soovitas mõelda varuplaanile juhuks, kui ehitus läheb planeeritust kallimaks.

Laenusaaja peab arvestama, et pank hindab piisava regulaarse sissetuleku olemasolu, maksehäirete puudumist ja seaduskuulelikku käitumist.

Laenu taotlemise protsess

Teades omafinantseeringu suurust, võimalikke tagatisi, projekti eelarvet ja kohustusi, on sobiv hetk minna panga kodulehele, kus saab esitada oma kodulaenutaotluse. Laenupakkumine tuleks kindlasti võtta pangast enne, kui hakkad maja ehitama. „LHV võtab kliendiga ühendust juba 24 tunni jooksul pärast taotluse esitamist,“ sõnas Vatsel.

Seejärel tuleb pangale esitada ehitustööde kalkulatsioon, ehitaja ja omanikujärelvalve andmed ja tagatiste hindamisaktid, misjärel saab pank teha lõpliku laenu pakkumise ja sõlmida laenulepingu.

Kodulaenu väljastamine maja ehituseks käib etapiviisiliselt. Pärast hüpoteegi seadmist ja omafinantseeringu kaasamist maksab pank laenu esimese osamakse välja, ülejäänud väljamaksed toimuvad tehtud tööde akti ja piltide alusel.

Kui kogu laen on välja makstud ja elamu valmis, tuleb elamule hankida kasutusluba, misjärel saab juba rahuliku südamega tehtud töö vilju maitsta.

Kuidas pank analüüsib, kas saab sinu maja ehituse soovi finantseerida?

Enne majaterrassil kohvi nautimist tuleb selgeks teha, mida pank unistuse rahastamiseks omalt poolt eeldab. Kuna ehituseks antava kodulaenuga kaasnevad suuremad riskid, on omafinantseeringu nõue vähemalt 30 protsenti ehitusmaksumusest. „Maa ostu finantseerime 50 protsendi ulatuses ja valminud maja tuleviku turuväärtusest kuni 75 protsendi ulatuses. Kõige lihtsam on maja ehitust rahastada siis, kui sul on lisatagatis, sest siis saab maja teatud juhtudel ehitada ka omafinantseeringuta,“ rääkis Vatsel.

Näide: ehitus omafinantseeringuga

• Kinnistu olemas väärtusega 60 000 eurot
• Ehitueelarve 250 000 eurot
• Omafinantseering 70 000 eurot
• Laenusumma 180 000 eurot (maksevõime võimaldab antud summat pakkuda)
• Kinnistu väärtus koos valminud elamuga eeldatavalt 300 000 eurot
• Ehitus algab peale positiivse laenuotsuse saamist omafinantseeringu kaasamisega.
• Peale omafinantseeringu kaasamist saame väljastada esimese laenu osamakse summas kuni 65 000 eurot eeldatavast selle hetke elamu väärtusest kuni 50% (arvestades riski et kogu ehitusse kaasatud summa ei kajastu turuväärtuses) 60 000+70 000=130 000, sellest 50% on 65 000
• Kui esimene osamakse on ehitusse kaasatud, esitad pangale ehitusjärelevalve kinnitusega tehtud ehitustööde akti ja pildid ehitusjärgust, saame teha teise väljamakse summas kuni 81 250 eurot eeldatavast selle hetke elamu väärtusest kuni 75%, 130 000+65 000=195 000, sellest 75% on 146 250, millest 65 000 on juba väljastatud esimese osamaksega
• Kolmas osamakse summas 33 750 eurot (65 000+81 250+33 750=180 000), eeldatavast selle hetke elamu väärtusest kuni 75%, 195 000+ 81 250=276 250, sellest 75% 207 188 – kokku sellel hetkel laenu väljastatud taotletud 180 000