31 Октябрь 2022 г.
Идея финансовой свободы распространяется в Эстонии как благая весть, и ключевое место в портфелях многих мелких инвесторов занимают именно арендные квартиры. Пенсионные фонды LHV также активно работают на рынке аренды недвижимости, но в существенно больших масштабах. На сегодня этот портфель насчитывает у нас 400 квартир. Первую сделку с квартирами мы совершили еще в 2017 году, когда приобрели у застройщика Hepsor, еще в стадии проектирования, 127 квартир на улице Мануфактуури в Пыхья-Таллинне. Эта сделка была одной из первых покупок крупного портфеля квартир в странах Балтии. В нынешнем году девелоперская компания Bonava завершила строительство еще 164 квартир в районе Уус-Мустамяэ, а кроме того, мы приобрели 109 квартир в уже построенных домах в Риге.
В численном выражении стоимость нашего арендного портфеля составляет 49,3 млн евро, в том числе инвестиции из пенсионных фондов – 28,7 млн евро (остальное – банковский кредит). В разрезе фондов инвестиции в аренду квартир составляют 3,1% активов Пенсионного фонда XL, 2,7% активов Пенсионного фонда L и 1,6% активов Пенсионного фонда M. В долгосрочной перспективе мы планируем продолжать увеличивать инвестиции в арендные квартиры, корректируя свои планы в зависимости от возможностей на рынке недвижимости.
По своему профилю арендные квартиры очень хорошо подходят для инвестиционного портфеля пенсионных фондов. Во-первых, арендные квартиры обеспечивают надежный, стабильный ежемесячный денежный поток за счет дохода от аренды. Это весьма стабильный компонент доходности для большого портфеля квартир, где отдельные вакантные квартиры не оказывают большого влияния на общий результат. Доходность нашего арендного портфеля составляет около 5,5% от стоимости активов, причем уже за вычетом расходов на управление, администрирование и техническое обслуживание.
Помимо стабильного ежемесячного дохода, арендные квартиры обеспечивают защиту от инфляции. В условиях высокой инфляции инвестиции в реальные активы, такие как недвижимость, показывают себя хорошо и сохраняют свою реальную стоимость. Исторически цены на квартиры в Эстонии менялись вслед за ростом зарплаты. Таким образом, еще одним важным компонентом доходности арендного жилья является долгосрочное повышение стоимости, однако оно всегда зависит от экономической ситуации.
Соседи тоже инвестируют в арендное жилье
Владение арендными квартирами для пенсионных фондов явление не редкое, в других стран Европы пенсионные фонды активно инвестируют в арендные квартиры. Так, финский рынок насчитывает, оценочно, 850 000 арендных квартир. Крупнейшим владельцем арендных квартир в Финляндии является котирующаяся на фондовой бирже Хельсинки компания Kojamo, которая владеет 37 000 квартир и активы которой стоят 8,4 миллиарда евро. При этом крупнейшими инвесторами Kojamo являются финские пенсионные фонды Ilmarine и Varma. Пенсионные фонды LHV в этом году приобрели облигации Kojamo.
Вторым по величине владельцем арендной недвижимости в Финляндии является компания SATO (26 800 арендных квартир), в состав владельцев которой, по данным регистра, входят пенсионный фонд Elo и государственный пенсионный фонд Финляндии. Крупнейшим инвестором третьего по величине владельца арендных квартир, компании Avara (8 000 квартир), также является пенсионный фонд Elo. Помимо инвестиций в фондовый рынок, крупные пенсионные фонды Финляндии Ilmarine и Varma напрямую владеют 4 300 и 4 200 арендными квартирами соответственно.
За исключением национального нефтяного фонда Норвегии, крупнейшие пенсионные фонды Европы базируются в Нидерландах. Голландский пенсионный фонд ABP запустил самый масштабный в стране проект по аренде жилья. В 1998 году APB учредил фонд Vesteda, выделил ему свои арендные инвестиции и до сих пор остается крупнейшим инвестором фонда. В настоящее время Vesteda владеет 27 500 квартирами в Нидерландах, а общая стоимость ее активов составляет 9,5 миллиарда евро.
Недвижимость играет важную роль в инвестиционной политике пенсионных фондов LHV, и в этом году фонды LHV были единственными, сохранившими доходность. Активное управление инвестициями в LHV позволяет лучше управлять рисками и избегать включения в портфель ценных бумаг, встречающихся на финансовых рынках т.н. Serial Loser, а также обеспечивает гибкость при продаже или замене позиций в соответствии с рыночными условиями. Именно по этой причине пенсионные фонды LHV лучше противостоят сложным экономическим ситуациям.
Ознакомьтесь с инвестиционной стратегией и пенсионными фондами LHV.
Кристо Ойдермаа
Управляющий фондами LHV
Управляющим пенсионными фондами LHV является LHV Varahaldus. Ознакомьтесь с проспектом пенсионных фондов LHV и их основным информационным документом на lhv.ee и проконсультируйтесь со специалистом.
Читать подробнее